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                  房產證到底有多重要?

                  [ 信息發布:admin | 發布時間:2019-02-01 | 瀏覽:6571 ]

                  隨著房地產法律知識的普及,越來越多的購房者開始重視所購房屋的所有權問題,關心能否辦理房屋所有權證及辦理的期限。但目前還有相當一部分購房者只關心房屋的價格、地理位置、周邊環境、房屋質量、戶型、物業管理等問題,對《商品房買賣合同》的法律地位不了解,不重視,對房屋所有權的重要性認識模糊,覺得房屋所有權證可有可無,還有極個別的購房者為了省一點兒稅費,拖著不去辦理房產證。另外也有一些開發商開發的項目因開發程序嚴重違法,永遠也無法辦理房產證。但購房者卻對這種行為聽之任之,或采取措施不力,這從一個側面縱容了不法開發商的違法行為,使自己的合法權益肆意受到侵害。那么房屋所有權證到底有多重要呢?

                  《中華人民共和國憲法》第十三條規定:“國家保護公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權?!薄吨腥A人民共和國民法通則》第七十一條規定:“財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利?!钡谄呤l第二款規定:“按照合同或者其他合法方式取得財產的,財產所有權從財產交付時起轉移,法律另有規定或者當事人另有約定的除外?!辟彿空吲c開發商或者其他自然人簽訂了房屋買賣合同,交納了房款,辦理了入住手續,但這并不意味著購房者已經取得房屋的產權。以上行為只是處于平等民事主體地位買賣雙方所進行的房屋買賣行為的一部分,買賣雙方還必須到房屋主管部門辦理產權過戶登記,并申領房屋所有權證,一個完整的房屋買賣過程才告結束。只有經過房屋主管部門,完成法律規定的必經程序,取得房屋所有權證,購房者才對所購房屋擁有所有權,才能對房屋擁有占有、使用、收益和處分的權利。如果購房者在入住后不能取得房屋所有權證,那么他所購的房屋所有權處在一種不確定的狀態,購房者不能取得如下權利:1、不能買賣、置換、贈與、繼承、轉讓等,如進行上述行為,也會因為此行為違反國家法律的禁止性規定而被宣布無效,法律不予保護非法的民事行為,各方的損失只能由各方自己來承擔。2、無法設定他項權利。他項權利主要指抵押權、典權,因為按我國法律規定,房屋抵押實行登記制度,而登記的惟一憑證就是房屋所有權證,所以購房者無法通過房屋抵押來獲得貸款或承擔其它民事責任。3、在房屋被拆除時無法按國家政策及相關拆遷法規獲得拆遷補償。4、如因項目非法開發而無法辦理房產證,則購房者所購房屋有被強制拆除或被拍賣的風險,購房者將血本無歸,無法通過法律渠道主張自己的權利。5、無法部分改建所購房屋。6、在土地使用期限屆滿時無法申請繼續使用該土地。

                  《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十九條規定:“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度?!薄侗本┦谐擎偡课菟袡嗟怯洉盒修k法》第四條規定:“城鎮房屋所有權人必須在規定的時限內,到房屋所在地房管機關申請登記,領取房屋所有權證?!睆囊陨弦幎ㄒ部梢钥闯?,辦理房屋所有權證是由法律法規和規章來保證的,他不僅是購房者的權利,也是購房人和開發商都應該履行的法定手續。因此可以說,辦理房屋產權證不僅是保障購房者權利的手段,也是公民應盡的義務。

                  不能辦理房屋產權證或者不能按期辦理房屋產權證既有開發商的原因,也有購房者的原因。對開發商而言,如下主要原因都不能辦理房屋產權證:1、利用集體所有土地開發的項目;2、未經立項批準的項目;3、未取得規劃審批的項目;4、沒有銷售許可證又無大產權證的房屋;5、未經驗收或驗收不合格的房屋;6、土地或房屋未解除抵押的;7開發商未交納相關稅費的。對購房者而言,不能辦理房屋產權證的主要原因如下:1、購房者沒有交納相關的稅費;2、沒有提供房屋登記發證機關所要求的相關資料及身份證明;3、委托他人辦理房產證但沒有出具授權委托書的。

                  在正常情況下,一般辦理房產證的期限應在房屋竣工驗收并入住后的九個月左右的時間內辦理完畢。如果購房者在入住后一年以上仍拿不到房產證,就應該了解一下情況,是因為項目本身違法還是開發商辦事效率的問題,或者是自己的原因。如果是自己的原因,應積極與開發商和房屋發證主管機關配合,爭取在*短的時間內將房產證辦下來。如果是開發商的原因,那么就應該查明到底是什么原因導致不能按期房屋所有權證?如果是項目本身合法只是由于驗收滯后或開發商工作效率不高,那么應督促開發商盡快完成應由其辦理房產證應盡的義務。如果是項目違法,永遠也不能辦理房屋產權證,那么建議購房者盡快做出決策,或退房,或要求開發商承擔損失,不要拖延,以免延誤了解決問題的*時間,使自己的損失擴大。

                  對于房屋所有權證的問題,建議購房者在簽訂《商品房買賣合同》時就做出明確約定,比如約定房屋的所有權在房產證辦理完畢后發生轉移,再比如約定辦理完畢房屋所有權證的時限,如270天,如果在規定的期限內不能辦理完畢,那么給開發商一定的寬限期,但寬限期內開發商應承擔一定的違約責任,以督促其盡快履行義務。如果在寬限期內仍不能辦理完畢,那么購房者可以選擇退房,并要求開發商承擔總房價款一定比例的違約金。在做出上述約定的前提下,如果出現不能按期辦證的問題,那么購房者就有了解決問題的依據,自己的合法權益就有了法律的保障,使自己不受損失或少受損失。

                  力行律師事務所 劉桂林 曹巖

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